V lovu na načine, kako se izogniti nepremičninskemu davku

Nepremičninski strokovnjak Fran Toš je prepričan, da davek konkretneje ne bo vplival na nepremičninski trg, vsaj kratkoročno ne. Opozarja, da smo Slovenci racionalni lastniki, ki bomo poskušali najti čim več načinov, kako se davku izogniti.

Razprave o tem, ali nas z novim letom čaka nov davek na nepremičnine, ni več. Davek so poslanci sprejeli, v veljavo pa stopa z novim letom. Za večino bo davek prinesel višje stroške, in to tudi do dvainpolkrat.

V letu 2014 naj bi se od nepremičninskega davka v proračun steklo približno 375 milijonov evrov.

Kako in ali sploh se bo uvedba davka poznala na trgu nepremičnin, smo povprašali prvega moža nepremičninske hiše Interdom Frana Toša. Toš je prepričan, da se kratkoročno na nepremičninskem trgu ne bo nič spremenilo. “Slovenski kupci se obnašajo veliko bolj racionalno,” opozarja Toš in dodaja, da ne verjame, da bo visoka obdavčitev praznih stanovanj spodbudila nižanje cen stanovanj na trgu. “Če stanovanje ni zasedeno, ima lastnik zagotovo tehtne razloge,” opozarja Toš. “Tisti, ki teh razlogov nima, pa se že zdaj obnaša racionalno in takšno stanovanje si vsaj prizadeva prodati oziroma oddajati. Se mi zdi, da se s tem veliko sedanjih lastnikov ne bo spremenilo v prodajalce ali najemodajalce, vsaj ne v takšni meri, da bi se to na trgu poznalo kot veliki cenovni premiki.” Toš poudarja, da težava trga danes ni majhna ponudba, ampak še vedno majhno povpraševanje.
Okno
Kdo bo uspešnejši pri iskanju načinov, kako se izogniti plačilu davka – državljani ali davčna uprava? (Foto: Reuters)

Zagotovo bo bolj živahno na trgu z najemniškimi stanovanji, opozarja Toš. Pojasnjuje, da je najemnik plačilo nadomestila za stavbno zemljišče dojemal kot takso in jo je morda zato lažje plačeval. Davek od premoženja pa najemnik dojema bolj kot obveznost lastnika, kot lastninski davek, pravi Toš, zato ga bo lastnik težko prenesel na najemnika. Prav tako je trg z najemniškimi stanovanji velik in lastnik bo težko konkuriral z višjimi najemninami. “Nepremičninski davek bo na dolgi rok po žepu udaril predvsem lastnike, ne najemnikov,” opozarja Toš.

Glede problema solastništva, ko ima več lastnikov v lasti eno nepremičnino, v kateri je prijavljen zgolj eden od njih, Toš odgovarja, da bodo lastniki začeli iskali načine, kako se davku izogniti, davčna uprava pa bo sproti iskala odgovore na to. “Česar se bojim, je to, da bomo zakon, ki je bil na začetku zelo enostavno nastavljen, uspeli zakomplicirati do maksimuma. To se že kaže, ko se v medijih pojavljajo razne rešitve, kako se izogniti plačilu davka, davkarija pa že napoveduje, da bo tudi na to imela odgovor. Ti izvedbeni akti bodo spet enostaven zakon zapletli do konca, kar je slabo za vse,” je kritičen Toš, še posebej na račun postopka sprejemanja zakona.
Nepremičninski trg
Mnogi menijo, da uvedba davka ne bo bistveno vplivala na cene stanovanj na nepremičninskem trgu. Vsaj kratkoročno ne. (Foto: Thinkstock)

Vsekakor lahko pričakujemo, da se bodo Slovenci poskušali čim bolj znajti in poiskati čim več lukenj v zakonu – da bi znižali davek ali pa se mu celo ognili. Najverjetneje bo prihajalo do prenosov lastništva, spreminjale se bodo najemne pogodbe, nekateri se bodo odpovedali svojemu deležu v nepremičnini. Obstaja tudi možnost, da državi dokažete, da ste socialno ogroženi in si znižate davčno stopnjo.

Tista stanovanja, v katerih lastniki živijo ali jih oddajajo v najem, bodo obdavčena po 0,15-odstotni stopnji, preostala pa z 0,5 odstotka. Luksuzna stanovanja v vrednosti nad pol milijona evrov imajo vsako stopnjo povečano za 0,25 odstotne točke.

V Združenju lastnikov nepremičnin prav tako menijo, da se na nepremičninskem trgu uvedba davka ne bo poznala, vsaj ne kratkoročno. Kot so dejali, lastniki nepremičnin ne bodo prodajali zaradi davka, prej zato, ker jih vlada s svojimi varčevalnimi ukrepi rine na rob preživetja, zaradi česar mnogi ne morejo več plačevati kredita in stroškov stanovanja.

Precej drago bodo obdavčeni poslovni prostori, zato si lahko obetamo, da bodo podjetja, ki tega še niso naredila, svoje poslovanje optimizirala – odvečne nepremičnine prodala, jih oddala v najem. A tudi na področju trgovanja s poslovnimi nepremičninami večjega učinka ne bo. “Promet s poslovnimi nepremičninami je zadnja leta zelo upadel,” opozarja Toš. Krivo je slabo gospodarsko ozračje, pa tudi banke ne financirajo več poslovnih nakupov. Tako bo davek na poslovne prostore po žepu udaril lastnika, ki v želji po racionalizaciji svojih odvečnih nepremičnin ne bo mogel prodati.

Igor Horvat iz nepremičninske agencije Remax je za Žurnal24 dejal, da pričakujejo že kratkoročen vpliv na trg nepremičnin. Seveda so tudi oni mnenja, da lastnike nepremičnin k optimizaciji premoženja silijo predvsem stroški ogrevanja in vzdrževanja: “Na trgu bo zaradi novega davka že kratkoročno, prihodnje leto, še več nepremičnin, pritisk na cene pa bo še večji; te bodo še padle.”

Kaj lahko storimo sami?

Že pred meseci, ko so se pojavile prve govorice, da nas bo prihodnje leto doletel nov davek, smo opozarjali, da je zelo pomembno, da vsi lastniki nepremičnin v registru nepremičnin preverite vrednost svoje nepremičnine in to, ali je dejanska raba vaše nepremičnine pravilna. Strokovnjaki namreč opozarjajo, da je velika razlika v vrednosti nepremičnine, če imate objekt v registru naveden kot garažo, v bistvu pa gre zgolj za lopo. Največja razlika v ceni je, ko je neka nebivalna nepremičnina označena kot bivalna.
Vrtna lopa
Velika razlika je v vrednosti med lopo in garažo, zato bodite pozorni tudi na podatek o dejanski rabi vašega objekta. (Foto: Thinkstock)

Davek bo za polovico manjši za tiste, ki so upravičeni do socialne pomoči ali varstvenega dodatka. Tisti, ki davka nikakor ne bodo mogli plačati, pa bodo lahko na nepremičnino knjižili davčni dolg. Plačila davka bodo oproščene nepremičnine humanitarnih organizacij ter sakralni objekti, ki so namenjeni bogoslužju, in kulturni spomeniki.

Če ugotovite, da so v registru nepremičnin napačni podatki, jih lahko popravite tako, da izpolnite obrazec s pravilnimi podatki in ga pošljete na geodetsko upravo. Priporočeno je tudi, da obrazcu priložite fotografijo nepremičnine.

Solastništvo – težko breme za vse, ki ne bivajo v nepremičnini

Ko govorimo o solastništvu, je pomembno, da se vsi solastniki zavedo, da bo po nižji stopnji (0,15 odstotka) obdavčen le delež lastnika, ki v stanovanju stalno prebiva. Drugi solastniki bodo morali davek plačati po 0,5-odstotni stopnji.

To pa pomeni, da bodo bratje in sestre, ki so solastniki podedovane nepremičnine, v njej pa živi le eden od njih, plačali precej več davka od tistega, ki v njej stanuje. Če predvidevamo, da je nepremičnina vredna 160.000 evrov, je osnova za davek v višini 128.000 evrov. Hiša je razdeljena na štiri deleže. Solastnik, ki ima stalno prebivališče v tej nepremičnini, bo plačal 48 evrov davka za svoj 32.000 evrov vreden četrtinski delež. Preostali bodo morali za enako velik delež plačati 160 evrov vsak. Razlika je več kot očitna.

Nepremičninski davek bo očitno kmalu deležen prvih popravkov. Z iskanjem načinov, kako se plačilu davka izogniti oziroma kako znižati davčno stopnjo, bo vlada poskušala najti načine, kako to preprečiti. Tako se bo kmalu s pripravo popravkov začela ukvarjati posebna vladna skupina, pripravljeni pa naj bi bili do pomladi.

Mnogi so se seveda takoj lotili iskanja lukenj. Če se deležu ne nameravate odpovedati, potem lahko prijavite stalno prebivališče v nepremičnini, katere solastnik ste. V tem primeru bodite previdni, če ste solastnik nepremičnine, v kateri živite, da ne bo potem tista nepremičnina obdavčena po višji stopnji. Tako se lahko zaplete, če imata na primer mož in žena deljeno lastništvo stanovanja, poleg tega pa ima eden od njiju še delež v solastniški nepremičnini.

V tem primeru lahko poskusite in uredite osebno služnost. Ta se lahko dodeli za poljubno časovno obdobje, nepremičninski zakon pa določa, da je davčni zavezanec oseba, ki je imetnik v zemljiško knjigo vpisane osebne služnosti. Seveda pa ureditev služnosti prinaša tudi precej stroškov, ki naj bi znašali okoli 160 evrov. Treba je narediti izračun in ugotoviti, kaj je najbolj ugodno.

Kaj prinaša davek na nepremičnine in kako ga izračunati, preberite v članku na spletni strani Cekin.si.