Kaj bo s hišami iz sedemdesetih in osemdesetih let

03.01.2014 09:21

Marja Milič – Finance

Slovenci smo rekorderji po številu lastniških hiš v Evropi; največ jih je bilo zgrajenih v sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja, kar 168 tisoč; lastniki skoraj polovice so upokojenci; v luči novega davka na nepremičnine se pojavlja vprašanje, kaj se bo dogajalo s temi hišami v prihodnje. In seveda tudi, kaj bo s cenami.

Članek je bil objavljen v novembrski številki revije Moje finance.

Marija in njen mož Peter, oba jih štejeta krepko čez 70 let, živita v 215 kvadratnih metrov veliki hiši s 500 kvadratnih metrov velikim zemljiščem. Hišo sta zgradila leta 1972 z lastnimi rokami, opeko za opeko. Takšnih hiš, kot je njuna, je pri nas veliko. Gre namreč za generacijo, ki je hiše gradila v sedemdesetih in osemdesetih letih minulega stoletja. Takrat je bilo zgrajenih 168 tisoč hiš, kar je 37 odstotkov vseh enostanovanjskih stavb v Sloveniji. »Večina hiš iz sedemdesetih ali osemdesetih let ima več prostorov, po dve nadstropji ali dvignjeno in pripravljeno podstrešje za dodatno stanovanje. Bile so grajene za skupno življenje z otroki. To se velikokrat ni zgodilo, morebitna posojila in obratovalni stroški pa so se višali,« razlaga Andreja Berlak, nepremičninska posrednica iz nepremičninske agencije RE/MAX.

Kdo torej živi v teh hišah? Lastniških hiš je 72 odstotkov, preostale so najemniške oziroma se ne uporabljajo; 48 odstotkov lastnikov je upokojencev, druga najbolj zastopana skupina so zaposleni, 35 odstotkov. V hišah iz tega obdobja živijo v povprečju od dve do štiri osebe, 15.180 je takšnih, ki živijo sami. V povprečju ima stanovalec na voljo od 20 do 60 kvadratnih metrov; skoraj 15 tisoč je takšnih, ki imajo na voljo več kot 60 kvadratnih metrov uporabne površine, ta vključuje kuhinjo, kopalnico, stranišče, dnevno sobo, predsobo, spalnico, kabinet in hodnik, kažejo podatki statističnega urada.

V hišah iz sedemdesetih in osemdesetih let živijo v povprečju od dve do štiri osebe, 15.180 je takšnih, ki živijo sami.

Davek z 90 na 143 evrov

Lastniki velikih hiš bodo verjetno tudi najbolj občutili davek na nepremičnine. Tudi Marija. Čeprav je zelo skrbna pri denarju, priznava, da bo davek na nepremičnine pošteno udaril tudi po njeni denarnici. Geodetska uprava (Gurs) je ocenila, da je njena hiša vredna slabih sto tisočakov, kar pomeni, da bo za davek prvo leto, ko bo osnova 80 odstotkov vrednosti nepremičnine, odštela 115 evrov (davek bo odmerjen v višini 0,15 odstotka), drugo leto, ko bo osnova 90-odstotna, 129 evrov, in tretje leto, ko bo stoodstotna osnova, 143 evrov. Zdaj plačuje 90 evrov za nadomestilo za stavbno zemljišče. Ali bo novi davek spodbudil prodajo hiš? »Večja bo navzočnost prodajalcev nepremičnin, ki so že kdaj razmišljali o prodaji in jih bo davek k temu še dodatno spodbudil. A pretirano povečane ponudbe zaradi davka ne pričakujemo. Mogoče bo kakšen najem več. Slovenci bodo bivali v takšnih nepremičninah, dokler bodo lahko, saj so zelo navezani na svoje domove,« razmišljajo v nepremičninski agenciji RE/MAX. »Ljudje samo zaradi davka ne bodo sprejeli tako korenite odločitve,« se strinja tudi Yuri Sidorovich iz Deloitte revizije. Bolj kot zaradi davka pa se Marjanu Hočevarju s Centra za prostorsko sociologijo (CPS) zdi, da bodo ljudje prisiljeni v prodajo zaradi majhnih dohodkov in nizkih pokojnin, saj dolgoročno ne bo bodo mogli vzdrževati vse večje »košarice« bivanjskih stroškov.

V prvem polletju letos je bilo prodanih 211 hiš, ki so bile zgrajene v sedemdesetih in osemdesetih letih, kar je dobra četrtina vseh prodanih hiš.

Na trgu 2.650 hiš iz sedemdesetih in osemdesetih let

Ta hip je na trgu veliko nepremičnin, zgrajenih v sedemdesetih in osemdesetih letih, opažajo tudi v agenciji RE/MAX. Trenutno se za prodajo oglašuje okoli 2.650 takšnih hiš, od tega je 75 odstotkov samostojnih hiš, kažejo podatki z nepremicnine.net. Ob tem nismo upoštevali, da se iste hiše z oglasi pojavljajo večkrat. Nepremičninski poznavalci sicer ne morejo trditi, da je eden izmed glavnih razlogov za prodajo teh hiš nezmožnost plačevanja stroškov. Najpogostejši prodajalci starejših hiš so starejše osebe ali pari, ki uporabljajo sobo ali dve in počasi ugotavljajo, da je tudi okolico težje obdelovati kot nekdaj. Med najpogostejše razloge za prodajo sodijo tudi ločitev, nezmožnost odplačevanja posojil in dedovanje, opaža Berlakova. »Rada bi se preselila bližje otrokom in vnukom, da jim pomagava pri vsakodnevnih opravilih, poleg tega se z možem starava in bova tudi midva v prihodnje potrebovala pomoč,« razmišlja Marija, ki svojo hišo prodaja že leto dni. Na Marijin oglas se v letu dni ni javil še nihče. »Na hišo te vežejo spomini. Ne nazadnje je bil to moj dom zadnjih 40 let,« pravi.

Najbolj so se hiše pocenile na Goriškem, za kar 56 odstotkov.

Največja težava pri prodaji hiš je postavitev realne cene, opozarjajo v RE/MAX. Marija, ki živi v okolici Celja, je ceno nastavila pri 190 tisočakih. »Subjektivnost je pogosta težava pri določanju sprejemljive cene na trgu. Razumljivo je, da so ljudje navezani na svoje imetje. Tovrstno razmišljanje velikokrat prinese prevrednotenje nepremičnine in zato slabšo pozicijo na trgu. Čas prodaje se veča, zanimanja pa je čedalje manj. Končna cena je lahko za prodajalca na koncu nižja, kot bi jo lahko dosegli na začetku,« opaža Berlakova.

Strmoglavljenje cen

Za starejše hiše se danes najdejo kupci. »Za mlade je starejša hiša velikokrat zelo dobra nakupna odločitev, saj so te hiše ugodnejše, navadno na dobrih lokacijah in primerne za družino. Vseeno je potrebna pozornost pri poznavanju stanja hiše in preračunljivost v zvezi z dodatnimi investicijami,« menijo v RE/MAX. V prvem polletju letos je bilo prodanih 211 hiš, ki so bile zgrajene v sedemdesetih in osemdesetih letih prejšnjega stoletja, kar je dobra četrtina vseh prodanih hiš, kaže statistika Gursa. Za povprečni kvadratni meter je bilo treba odšteti 748 evrov, pogodbena transakcijska cena pa je bila v povprečju skoraj 113 tisoč evrov. Povprečna uporabna površina je bila sto kvadratnih metrov s tisoč kvadratnih metrov zemljišča. Največ hiš iz tega obdobja je bilo prodanih v osrednji Sloveniji, 65, za kvadratni meter je bilo treba odšteti 1.027 evrov. Najdražji kvadratni meter je bil na Obali, kar 1.467 evrov, prodanih pa je bilo 13 hiš. Najcenejši kvadratni meter je bil v pomurski in spodnjeposavski regiji, okoli 380 evrov. Cene hiš iz omenjenega obdobja so ob prvem polletju na ravni države v primerjavi z istim obdobjem leta 2008, ko nepremičninski trg še ni občutil krize, upadle za 28 odstotkov; še bolj so upadle evidentirane transakcije, za 36 odstotkov. Najbolj so se hiše pocenile na Goriškem, kar za 56 odstotkov. Če gledamo po številu transakcij, so precejšen udarec doživeli v pomurski in savinjski regiji, saj je bilo letos prek 50 odstotkov manj transakcij kot v istem obdobju leta 2008.

Prihodnost

Naložba v nepremičnine ni ne donosna ne varna, je že pred letom v naši reviji opozarjal nekdanji prvi mož statističnega urada Tomaž Banovec. Zaradi premajhnega števila rojstev in staranja prebivalstva se bo vrednost stanovanj nižala za okoli odstotek na leto, je izračunal. »Trend upadanja cen bo v povprečju še vedno prisoten. Zagotovo bo povečanje povpraševanja po manjših stanovanjih, kar smo že opazili. Zaznavamo tudi trend iskanja nepremičnin z večjim zemljiščem, primernih predvsem za rejo živine ali samooskrbno kmetijo, saj si čedalje več ljudi želi živeti z naravo,« opažajo v nepremičninski agenciji RE/MAX. »Cene hiš iz sedemdesetih in osemdesetih let bodo ugodnejše od nakupa sodobnejše in energetsko varčnejše hiše. Na trg bodo vplivale toliko, da se bo vzpostavilo zdravo ravnotežje v raznovrstnosti ponudbe,« meni Mojca Žižek Sauli, generalna sekretarka slovenskega nepremičninskega združenja FIABCI. Marjan Hočevar meni, da bodo cene še upadale, a bolj diferencirano in odvisno od lokacije, ohranjenosti in glede na energetsko učinkovitost. »V Ljubljani in na pomembnejših turističnih lokacijah bodo cene dolgoročno rasle, na oddaljenih lokacijah pa najbrž upadale,« dodaja Sidorovich. Zgodovina in izkušnje primerljivih evropskih držav kažejo, da bo v prihodnje šlo v smeri zgoščevanja gradnje, v naseljih z izrazito neugodnimi pogoji za razvoj nestanovanjskih programov in javnega potniškega prometa pa postopne samorazgradnje starih hiš in renaturacije stavbnih zemljišč, napoveduje Ilka Čerpes z ljubljanske fakultete za arhitekturo.

Kaj vse lahko počnete s hišo?

Težko se je ločiti od doma, ki smo ga gradili desetletja, še težji pa je boj s stroški, sploh če teh ne zmoremo. Vedno so na voljo različne rešitve:

Zamenjava: Številni se odločajo za zamenjavo hiš za manjša stanovanja. Primer: starejši par je želel svojo hišo, v kateri je preživel večji del življenja, prodati iz dveh razlogov: prvič, zaradi previsokih stroškov vzdrževanja, in drugič, zaradi šibkega zdravja in čedalje manjše fizične zmogljivosti za urejanje okolice in druga hišna opravila. V nepremičninski agenciji RE/MAX so našli par z otroki, ki je želel prodati manjše stanovanje v pritličju, hkrati pa so iskali večjo nepremičnino. Prišlo je do zamenjave z doplačilom za hišo. Selitev je bila opravljena v enem dnevu, opisujejo konkretni primer v nepremičninski agenciji. »Država naj vzpostavi nekakšno agencijo za pomoč pri zamenjavi stanovanj za hiše,« predlaga Marjan Hočevar.

Oddaja: »Hiše dajte v najem za vsako ceno, čeprav najemnik plačuje najemnino zgolj v višini stroškov,« svetuje Yuri Sidorovich vsem tistim, ki se jim ne mudi s prodajo. »Nikar ne prodajajte zdaj. Bodite potrpežljivi in še naprej čakajte. Dejanski srednje- ali dolgoročni upad cen nepremičnin bo veliko manjši, kot večina pričakuje oziroma napoveduje. Trg si bo sčasoma opomogel,« razmišlja. Hišo lahko ponudite za sobivanje drugim družinskim članom, ki nimajo rešenega stanovanjskega vprašanja, svetujejo v FIABCI Slovenija. »Cimre« si lahko poiščete tudi med upokojenci.

Obnova: Podatkov o tem, v kakšnem stanju so hiše iz sedemdesetih in osemdesetih let, nismo dobili. Bile pa naj bi energetsko potratne. »Po nekaterih podatkih naj bi takšne hiše porabile približno 40 odstotkov vse energije. Če so lastniki mlajši, je treba razmisliti o energetsko varčni obnovi. Tu se postavlja vprašanje, ali prenova ali nova hiša, saj lahko stroški prenove velikokrat presegajo stroške novogradnje,« opozarjajo v FIABCI Slovenija.

Rušenje: V zadnjem času je vse več povpraševanja po hišah za nadomestno gradnjo. Torej, bolj kot hiše se iščejo parcele, na katerih se nato postavi montažna hiša. A za zemljišče za gradnjo so morebitni kupci pripravljeni plačati precej manj kot za hišo, v povprečju 50 evrov za kvadratni meter, kažejo podatki Gursa, če gre za komunalno opremljeno zemljišče, pa nekaj desetakov več. Primer: Mojca iz Maribora je pred dobrim letom dni na Pobrežju v Mariboru kupila 60 let staro hišo, veliko 56 kvadratnih metrov, ki stoji na 900 kvadratnih metrov veliki parceli. Hiša je bila v zelo slabem stanju, zato adaptacija ni bila mogoča. Za nakup je odštela 128 tisoč evrov, kar je 142 evrov za kvadratni meter. Strošek rušenja takšne hiše po nekaterih ocenah pa lahko seže še dodatnih od nekaj tisočakov do šest tisočakov.

Rešitve obstajajo, lahko jih poiščemo v družini, če to ni mogoče, pa na trgu. Tam prostora za čustva sicer ni, a dejstvo je, da spomini niso vgrajeni v opeki, ampak jih nosimo s sabo. Kjerkoli že smo.